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房地合一稅

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房地合一稅

1.總機構在我國境內之營利事業(獨資、合夥組織除外)

項目		110年6月30日以前交易	110年7月1日以後交易
申報方式		併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報	與其他營利事業所得額或損失分開計算稅額，於次年5月辦理結算申報
適用稅率	持有期間2年以內	20%	45%
	持有期間超過2年，未逾5年		35%
	持有期間超過5年		20%
註1：維持適用20%稅率情形 (1)因財政部公告之非自願性因素，交易持有期間在5年以下之房地者。 (2)以自有土地與營利事業合建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房地者。 (3)營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後的第一次移轉且持有期間在5年內之交易。註2：營利事業交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，依規定計算之房地交易課稅所得，仍併計營利事業所得額課稅(申報方式維持合併計算稅額及報繳)，稅率為20%。

2.總機構在我國境外之營利事業

項目		110年6月30日以前交易	110年7月1日以後交易
申報方式	有固定營業場所	與其他營利事業所得額或損失分開計算應納稅額，合併報繳
	無固定營業場所	由營業代理人或其委託的代理人向房地所在地國稅局代為申報納稅	由營業代理人或其委託的代理人向申報時代理人所在地國稅局代為申報納稅
適用稅率	持有期間1年以內	45%	45%
	持有期間超過1年，未逾2年	35%
	持有期間超過2年		35%

(所得稅法第24條之5)

營利事業在什麼情況下交易房地，屬於非自願性交易房地？
營利事業在下列4種情況交易房地，屬於非自願性交易房地：
1.因他人越界建築房屋。
2.無力清償債務致遭強制執行。
3.未經同意遭他共有人出售共有部分房地。
4.金融機構行使抵押權或質權取得房地或符合一定條件之股份，依法應自取得之日起4年內處分者。
(財政部110.6.11台財稅字第11004575361號公告)
獨資合夥組織之營利事業交易房屋、土地，課稅方式為何 ?
鑒於獨資、合夥組織營利事業之房屋、土地，其登記所有權人為個人，與具獨立法人格之營利事業得為所有權之登記主體有別。因此，獨資、合夥組織營利事業於110年7月1日以後交易房地合一新制範圍之房屋、土地，由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報及課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。
(所得稅法第24條之5第6項)
什麼是房地合一課徵所得稅制度(新制)？
我國自105年起實施房地合一課徵所得稅制度(下稱房地合一稅制1.0)，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得按實價課稅，達到租稅公平。配合整體健全不動產市場政策，財政部推動修正所得稅法(下稱房地合一稅制2.0)，自110年7月1日開始實施，以強化抑制短期炒作之政策目的，同時精進相關制度，回應外界期待。
房地合一(新制)的課徵範圍有哪些？
(一)營利事業自105年1月1日起交易下列房屋、土地，應依新制規定課徵所得稅：
1.105年1月1日以後取得的房屋(不包括依農業發展條例申請興建的農舍)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地。
2.103年1月2日以後取得的房屋(不包括依農業發展條例申請興建的農舍)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地，且該房屋、土地的持有期間在2年以內者。
※房屋及其坐落基地的交易，不論係個別交易或合併交易，符合上開規定條件者，均屬新制課徵範圍。
(二)營利事業110年7月1日以後交易下列標的者，視同房屋、土地交易，適用房地合一稅制2.0課稅：
1.自105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
2.自105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地。
3.營利事業交易其直接或間接持有股份(或出資額)過半數之國內外營利事業之股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)之價值50%以上係由中華民國境內之房地所構成者(下稱符合一定條件之股份或出資額)。但該股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。
（所得稅法第4條之4）

房屋、土地的交易日及取得日應如何認定？

1.新制下，房屋、土地的交易日，原則以所出售或交換的房地完成所有權移轉登記日為準；特殊交易情形的交易日認定如下：

特殊交易情形		交易日
因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權的房屋、土地		拍定人領得權利移轉證書之日
交易無法辦理建物所有權登記(建物總登記)的房屋		訂定買賣契約之日
房屋使用權		權利移轉之日
預售屋及其坐落基地		訂定買賣契約之日
交易符合一定條件之股份或出資額	屬證券交易稅條例所稱有價證券	買賣交割日
	上開有價證券以外	訂定買賣契約之日

2.新制下，房屋、土地的取得日，原則以所取得的房地完成所有權移轉登記日為準；特殊取得情形的取得日認定如下：

特殊取得情形				取得日
出價取得	參與法院拍賣取得房屋、土地所有權因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權的房屋、土地			拍定人領得權利移轉證書之日
	買入無法辦理建物所有權登記(建物總登記)的房屋(如違章建築)			訂定買賣契約之日
	房屋使用權			權利移轉之日
	預售屋及其坐落基地			訂定買賣契約之日
	交易符合一定條件之股份或出資額	屬證券交易稅條例所稱有價證券		買賣交割日
		屬上開有價證券以外		訂定買賣契約之日
		因公司現金增資、股票公開承銷、公司設立時採發起或募集方式而取得股份或出資額		股款繳納日
		以債權、財產或技術作價抵繳認股股款而取得股份或出資額		作價抵繳認股股款日
		其他方式取得股份或出資額		實際交易發生日
非出價取得	自行興建的房屋			核發使用執照日(無法取得使用執照的房屋，為實際興建完成日)
	提供土地與營利事業合建分屋所分得的房屋			交換後完成所有權移轉登記日
	原有土地，因政府施行區段徵收或徵收前先行協議價購該土地並領回抵價地			所有權人原取得被徵收或協議價購土地之日
	原有土地，因土地重劃經重行分配而取得的土地			所有權人原取得重劃前土地之日
	實施者依都市更新條例規定實施都市更新事業所取得的房屋、土地			都市更新事業計畫核定之日
	營利事業受託辦理土地重劃或個人、營利事業(出資者)以資金參與自辦土地重劃，取得抵繳開發費用或出資金額之折價抵付之土地(抵費地)			重劃計畫書核定之日
	新建建築物起造人依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定完成重建所取得之房屋、土地			重建計畫書核准之日
	原有土地，因與營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建，分配取得的土地			所有權人原取得合建、參與都市更新或重建前土地之日
	建設公司配合政府政策，依合宜住宅招商投資興建契約及國營事業合建分屋附買回條件契約自政府或國營事業取得土地			契約簽訂之日
	因分割共有物取得與原權利範圍相當的房屋、土地			原取得共有物之日
	符合一定條件之股份或出資額		因公司盈餘或資本公積轉增資而取得股份或出資額	除權基準日
			其他方式取得股份或出資額	實際交易發生日

（房地合一課徵所得稅申報作業要點第3點、第4點）

營利事業110年6月30日以前處分新制課稅範圍房屋、土地，應如何計算課稅所得？

項目	總機構在中華民國境內	總機構在中華民國境外
		有固定營業場所	無固定營業場所
課稅範圍	自105年1月1日起交易下列房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地(以下簡稱房地) ․105年1月1日以後取得 ․103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內
課稅方式	結算申報，併入營利事業所得額課稅	與其他營利事業所得額或損失分開計算應納稅額，合併報繳	由營業代理人或其委託的代理人向房地所在地國稅局代為申報納稅
課稅稅基	․房地交易所得(A)＝(出售房地總價額－取得成本－必要費用) A＞0，且(A－土地漲價總數額)≧0，課稅所得=A－土地漲價總數額 A＞0，且(A－土地漲價總數額)＜0，課稅所得=0 A≦0，不得減除土地漲價總數額 ․總機構在中華民國境內：A得自營利事業所得額中減除 ․總機構在中華民國境外：A不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除 ․土地增值稅不得列為成本費用減除
課稅稅率	20%（註）	依持有期間認定 ․持有房地1年以內交易：45% ․持有房地超過1年交易：35%
盈虧互抵	虧損得後抵10年 (免納所得稅的土地不適用)	不適用

註：自 107 年度起，營利事業所得稅稅率由17%調高為20%，但課稅所得額在50萬元以下之營利事業，分3年逐年調高1%，即107年度稅率為18%，108年度稅率為19%，109年度及以後年度按20%稅率課稅。

新制與舊制有何不同？

舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；105年1月1日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅。新、舊制比較表列如下：

制度項目		舊制	新制 (房地合一課徵所得稅)
課稅範圍		房屋：計算所得課徵所得稅	․自105年1月1日起交易房屋、土地者，所得合一按實價課稅
課稅稅基		房屋收入－成本－費用	房地收入－成本－費用－依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額－未自該土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之土地增值稅額
申報方式及稅率	總機構在中華民國境內	20%，併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報	110年7月1日以後交易房地，依持有期間按差別稅率課稅(2年以內，稅率45%；超過2年未逾5年，稅率35%；超過5年，稅率20%)，於次年5月辦理結算申報
	總機構在中華民國境外	境內有固定營業場所或營業代理人: 20%(註)	依持有期間認定 1.持有2年以內：45% 2.持有超過2年：35%	境內有固定營業場所者：分開計算稅額、合併報繳
		境內無固定營業場所及代理人：按所得額20%扣繳率申報納稅		境內無固定營業場所者：代理申報納稅

註：自 107 年度起，營利事業所得稅稅率由17%調高為20%，但課稅所得額在50萬元以下之營利事業，分3年逐年調高1%，即107年度稅率為18%，108年度稅率為 19%，109年度及以後年度按20%稅率課稅。

房地合一課稅新制對機關團體之影響為何？
1.符合「教育文化公益慈善機關或團體免納所得稅適用標準」規定之教育、文化、公益、慈善機關或團體(以下簡稱機關團體)，其銷售貨物或勞務之所得，除銷售貨物或勞務以外之收入不足支應與其創設目的有關活動之支出時，得將該不足支應部分扣除外，應依法課徵所得稅。爰機關團體如有房屋、土地等資產交易所得，與營利事業出售資產性質相同，即屬銷售貨物之所得，應依法徵、免所得稅。
2.依上，機關團體自105年1月1日起交易房屋、土地等資產，其土地如係103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內，或105年1月1日以後取得，其交易所得應依法課徵所得稅；如有交易損失可核實沖減銷售貨物之所得。
3.自110年7月1日起，機關團體交易(1)自105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權、預售屋及其坐落基地；(2)符合一定條件之股份或出資額；視同房屋、土地交易，適用房地合一稅制課稅。